【中尧原创】“居住权”的应用场景、居住权合同条款内容及居住权人的权利；“以房养老”也有了新的模式

居住权对住宅房屋价值影响深刻（详见：《“居住权”对房屋价值影响深刻：居住权和抵押权的共存与冲突，抵押融资要特别注意》），那么也就意味着居住权具有极大的价值（使用价值），甚至对所有权是一种非常大的负担和限制，那么，如何设定居住权？居住权的应用场景？居住权人享有哪些权利？（居住权的法律规定条款原则性很强，整体是比较粗糙的，具体的规则还需细化和实践来检验。）

仔细品味一下居住权，或许可以明白：为了保证你有生之年居有定所而减损自己房屋价值的人，才是对你的真爱啊！

如果你“恨”ta，就给ta设立居住权，ta面对价值不菲的住宅却无法挥霍；

如果你爱ta，就给ta设立居住权，ta混得再惨也还有个容身之处。

一、如何设定居住权

（一）居住权设定的形式

1.书面形式订立居住权合同；

此处需要明确的是法律要求“应当采用书面形式”，这也意味着必须以书面形式订立合同设定居住权，在登记部门出台居住权登记管理办法时，居住权登记所提交的材料中将会要求提交书面合同。

2.遗嘱

需要特别注意，经公证的遗嘱不再是效力最强的遗嘱，《民法典》允许立遗嘱人通过实施法律行为及立其他遗嘱对公证遗嘱进行撤销、变更；无论何种遗嘱形式，以最后的遗嘱为准。

（二）居住权合同条款内容

《民法典》对设定居住权合同的条款内容做了规定，包括：

1.当事人的姓名或者名称和住所

既然是合同，那么必然需要有至少两方以上的当事人订立和签署，如果是遗嘱形式则虽然遗嘱上可能只有立遗嘱人一方签署，但也需要明确居住权人的信息。

当事人包括了住宅的所有权人，当然更要明确居住权人，因为居住权具有人身属性，不得转让、继承。

2.住宅的位置

居住权是设定在住宅房屋上的权利，以占有使用为主，合同或遗嘱中必须明确住宅的位置及具体的使用部位，位置应当以房屋所有权证书上或其他权属证明上明确记载的房屋坐落位置，当然也可以房屋所有权证书或其他权属证明复印件作为合同或遗嘱的附件。

这里我们认为对位置的约定应当可以在特定情形下约定具体的住宅部位，为可能的当事人之间另行约定住宅出租的情形预留空间。

3.居住的条件和要求

居住权的设定是住宅所有权人行使所有权的结果，将自己所有的住宅房屋交由他人占有和使用，居住权是一种用益物权，《民法典》第241条的规定，用益物权人行使权利，不得损害所有权人的权益，所有权人当然可以提出居住权人居住的条件和要求。

但这些条件和要求的设定，应当符合居住权人以满足生活居住的需求及保护住宅房屋免受损害为核心，比如：

• 居住权人居住及可以共同居住的亲属、居住权人因患病或生活自理能力丧失而需要共同居住的护理人员、无行为能力或限制行为能力人的监护人等；当然共同居住的亲属、监护人及护理人员并非居住权人，除非在合同或遗嘱中明确为居住权人；
• 居住权人对所有权人或共同居住人的照料护理等；
• 物业费等各项费用的承担方，以及也可以要求居住权人按期缴纳物业费等各项费用；
• 住宅房屋损坏时的修缮责任以及修缮费用的承担；
• 住宅房屋的添附、装修、改造等的限制；
• 居住权人不得利用住宅经商或从事非法活动的限制；
• 居住权人有权要求所有权人不得妨碍居住权人对住宅房屋的占有和使用；
• 所有权人不得居住等限制。

以上是笔者对理解和建议，具体约定内容在没有新的规则和司法解释出台前，尚需要实践检验。

4.居住权期限

此处应当注意，约定明确具体的期限，比如自合同签订（或遗嘱订立）之日起10年；或居住权登记之日起10年；或2050年1月1日止等。而“婚姻存续期间”、“在本单位工作期间”等并非明确的期限，这些在法律上是属于附条件而不是期限，在没有约定期限或期限约定不明确时将按照居住权持续至“居住权人死亡”而消灭。

5.解决争议的方法

可以约定和解、调解、仲裁、诉讼等法律救济途径。

（三）居住权的设立和消灭

1.居住权作为用益物权，对住宅享有占有使用的权利，对房屋价值的影响深刻，为了保护居住权人的权利以及其他利益相关方的权利，民法典规定设立居住权应当向登记机构申请居住登记，虽然具体的登记规则尚未见到，但考虑到不动产的属性，应当是房屋权属管理部门作为登记机构，居住权自登记时设立，因此，签署居住权合同或立遗嘱后应当安排好登记的时间，未经登记居住权未设立，也无法对抗其他权利人。

2.居住权的消灭以居住权期限届满或居住权人死亡即消灭，应注意，并不以居住权注销登记为条件，只要期限届满或居住权人死亡，所有权人即可以收回住宅房屋，居住权人必须返还。

二、居住权的应用场景

1.父母为子女设立居住权

购买住宅的出发点和动机有很多，除了自己居住使用外，也有投资的动机，但也有很多人是为了子女未来的生活而购置住宅的。

而住宅也可能会因为个人债务而成为被执行的对象，而如果父母百年之后子女继承了房屋也可能因为子女的债务而失去房屋，从保护子女未来生活的角度看，设定居住权是一个可行的办法，无论是父母受债务追偿之累还是子女继承的份额受到债权人追偿，居住权的设立还是能够保护子女在有生之年有个固定的居所。【如果是全部份额由子女继承，子女成为所有权人之后居住是基于所有权还是居住权，以及居住权如何处理尚需细则和实践检验。但我们认为根据居住权的立法本意，居住权人取得住宅所有权时应当消灭居住权。这种情况也可能发生在夫妻之间。】

从债权人的角度来讲，不能再简单地以债务人所有住宅房屋作为评估债务人偿债能力的重要因素了。

2.子女为父母设立居住权

这有两种情形：

情形一：父母以子女的名义买房，为保护父母自己的居住需求而设立居住权；

情形二：子女自己购买的房屋，为父母设立居住权，分析与“父母为子女设立居住权”类似。

3.为配偶设立居住权

住宅为夫或妻一方的个人婚前财产，除了增加另一方为共有人之外，还可以通过为另一方设立居住权的方式保障生活居住，并且，这还不受个人债务的影响。即使离婚也不意味着居住权消灭，这个保障够给力吧！

4.单位为员工设立居住权

在房价高企的时期，单位能够为员工解决居住问题解决核心员工的后顾之忧是比较有竞争力的。分房的时代已经过去，单位可以通过设定居住权期限加考核的方式来控制风险。

5.政府为引进人才或解决帮扶对象基本生活而设立居住权

6.“以房养老”金融产品设定居住权

预计到2030年即进入老龄化社会，居住权或许是能够推动“以房养老”的重要因素。

金融机构可以将老年人手中房产购买后为老年人设定终生的居住权，而购买价款可以按年支付，直至老年人去世，居住权消灭，金融机构获得完整的无限制的房屋所有权。对老年人来说不用担心无容身之处，又可以获得稳定的支持较为优越生活基础的对价，可以打消顾虑。

7.执行房产问题

法律规定被执行人履行债务或裁判文书义务时，可供执行的财产包括房屋，但同时也规定应当保留维持被执行人基本生活的财产，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，这对于债权人来说无疑是个不利的规定，但，有了居住权，今后是否可以考虑将房屋拍卖变卖或者抵债，同时再为被执行人及其扶养的亲属设定居住权呢？即保障债权人在一定程度上实现债权，又保障了被执行人及其扶养的亲属的基本生活需求。

三、居住权人享有哪些权利

1.占有使用住宅房屋的权利

这是设定居住权的根本，最大化发挥住宅的使用价值，当然，居住权的设立要以“满足生活居住的需要”为目的。

2.无偿居住的权利

居住权以无偿设立为主，除非另有约定，但我们也能看出居住权设立的人身依附关系，即使有偿也应该是低廉的代价。

3.住宅被征收征用时获得补偿的权利

《民法典》第327条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。也就意味着，国家基于公共利益目的而征收、征用设立了居住权的住宅时，将对居住权人进行补偿。

4.稳定居住的权利

居住权因到期和居住权人死亡为消灭要件，也就意味着居住权人享有稳定的居住权利，即使房屋所有权人发生变更应当也不影响居住权人对房屋的占有和使用。