【中尧原创】居住权对房屋价值影响深刻，你的房子和抵押权还好吗？

民法典创新不断。

“房子是用来住的”一句话掷地有声，在《物权法》被删掉的“居住权”终于落地。“居住”很简单，“居住权”却非同寻常。

居住本就是住宅房屋的基本属性，但居住行为上升到法律权利层面加以保护，“居住权”将不再寻常，围绕着房屋所存在和产生的各种法律主体法律关系都将面临深刻的变化：业主（房屋所有人）、居住权人、承租人、抵押权人、融资方、金融机构；房屋买卖、出租、抵押、继承、融资。

随着居住权的深入人心及居住权的设定，将对房屋价值和房地产市场产生深刻影响。

一、居住权对住宅房屋价值影响深刻

马克思告诉我们，商品具有使用价值和交换价值，而交换价值的存在要以使用价值的存在为前提，使用价值是交换价值的物质承担者。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，其中“住”即是肯定房子的使用价值，而“炒”即是反映房子的交换价值。“居住权”的设定即是在突出住宅房屋的使用价值而弱化其交换价值，更进一步讲，“居住权”是住宅房屋所有权人将房屋的使用价值赋予他人而减损了房屋的交换价值。

房屋所有人对自己的不动产房屋依法享有“占有、使用、收益、处分”的权利，这在法学理论上被称为“所有权的四项权能”。

《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

进而，根据第368条的规定，居住权无偿设立为主，有偿为例外。

再进一步，根据第369条第规定，设立居住权的住宅不得出租，另有约定除外。

这样看来，房屋所有权人（住宅房屋）所有权的四项权能将因设定居住权而减少了三项，即占有、使用、收益，当然收益可以有例外。

处分的权利还在，所有权人可以卖掉住宅房屋，但是，《民法典》第370条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。这意味着，卖掉住宅房屋并不是消灭居住权的必然条件，那么，如果一个住宅上面存在着居住权，买来之后居住权尚未消灭的情况下，买房人占有、使用、出租的权利都面临着限制的状态，买来做什么呢？当然可以期待房子保值增值，但在那之前呢？坐等居住权消灭？居住权期限届满尚可期待，坐等居住权人死亡可能会遥遥无期，内心也会因道德拷问而备受煎熬吧！

这样设定着居住权的住宅房屋在出卖时将会因居住权的设定条件的不同而受到不同程度的影响。当然，你也可以盼着别人的房子都设立了居住权，你这个没有设立居住权的房子就可以卖个好价钱了。

处分的权利还有一层含义，就是所有权人可以继续在住宅房屋上设定其他的权利限制，比如，设定抵押权用于借款，但因为居住权的存在，抵押权也将受到影响，毕竟抵押权借款都是要充分考虑抵押物的价值的。

二、居住权PK抵押权，将如何影响抵押融资？

权利有先后，包括权利设定时间的先后，以及权利行使及优先顺位的问题。

住宅房屋上是否可以既设定抵押权又设定居住权？会有冲突吗？

答案是设定两种权利不冲突，但行使权利时存在冲突。

抵押权属于担保物权，抵押的设定不转移财产的占有，以他项权登记为对抗第三人的要件，主要针对的是抵押物处分后的价款的优先受偿权；而居住权是针对所有权中的占有、使用，因此，两种权利所涉及的所有权权能不同，抵押权和居住权的设定并不存在冲突。【目前，在居住权登记的问题上，是否会和抵押权设定进行关联也尚不清楚，需要持续关注配套法律法规。】

但，毕竟两种权利都是对不动产所有权上设定的权利负担，在权利行使上必定存在冲突。

（一）先设定抵押权，后设定居住权。

1.设定抵押权进行抵押融资后，如果再设置居住权，将对未来实现抵押权时发生重大影响。

我们都了解，金融机构在发放抵押贷款时，都会对作为抵押物的不动产进行价值评估，并会设定抵押率，一般不超过抵押物价值的50%，即评估值为1亿元的不动产抵押贷款发放不会超过5000万元，而如果抵押后再设定居住权，那势必影响抵押物拍卖变卖的难度和价格，实现抵押权将受到影响。

但是，好在司法解释中还能找到希望：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

【这个司法解释是2004年颁布，2005年实施的。《民法典》实施后最高人民法院将会对相关的各类司法解释进行梳理及重新制定，我们需要继续关注司法解释的动态。】

2.建议金融机构在抵押合同中进行必要的条款设定，并安排有效的投后管理措施

虽然有司法解释的护航，但毕竟除去一项用益物权也是需要成本的，对于抵押权实现的金融机构来说，时间成本也是要充分考虑的。那么，如何解决这个问题呢？

建议抵押合同条款设定并安排有效的投后管理措施。

首先，抵押合同中可以约定抵押权存续期内抵押人不得设定居住权，或者约定设定的居住权的期限不得超过抵押权存在的期限；其次，为了尽可能规避操作风险，投后管理措施应当包括留存不动产登记证书原件，以保证抵押人能够执行上述约定条款；最后，在投后管理过程中，应定期关注抵押物权利登记状况。

（二）先设定居住权，后设定抵押权。

1.已经设定居住权的住宅房屋，抵押融资将受到一定的限制，业主要提前做出平衡。

作为房屋所有人建议在设定居住权时在居住权设定期限上进行合理安排，为未来抵押融资预留一定的空间，当然，设定居住权一般涉及亲密的亲属身份关系，在亲属关系和资金融通两者之间要提前做出决断。

2.金融机构抵押融资业务，应充分考虑居住权的影响。

在业务开展过程中，对尽职调查的内容将增加居住权设定情况，并应将居住权的存在情况作为评估的重要因素。如果抵押权所对应的借款期限比居住权设定的期限长的话，还是比较有利的，但也应考虑债务人违约而导致借款提前到期的情形。

居住权作为创新规则，在民法典中仅有6个专门条款，在设定、行使、登记等各方面还有待实践检验，也要充分关注相关的法律和行政法规、司法解释的出台及司法判例。